SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA DE 17 DE SEPTIEMBRE DE 2018.
Es habitual que las promociones inmobiliarias que integran varios edificios, realizadas entre los años 1970 y 1990, declaren la obra nueva como una propiedad horizontal simple, asignando un solo coeficiente al departamento en cuestión y en relación al total del conjunto, a pesar de que su configuración contenga más de una escalera o portal de vecinos, junto a locales, aparcamientos, zonas comunes y servicios.
Estas construcciones requerían de un mayor esfuerzo al declarar la obra nueva y dividir en propiedad horizontal el complejo; en ocasiones, con suerte, se limitaban a establecer dos coeficientes, uno general para el total edificio y otro particular para la escalera a la que se adjudicaba la entidad registral, pequeño avance que facilitaba un poco la organización económica del conjunto, así como la celebración de juntas (generales y por escalera) y la vinculación de acuerdos.
En la actualidad, arrastrada esa falta de previsión, la problemática surge cuando sin haber constituido formalmente la propiedad horizontal compleja ni contener la escritura inicial dos tipos de coeficientes por entidad registral, cada escalera de vecinos es administrada de forma independiente a las demás, ya sea porque los propietarios se organizan entre ellos de forma más o menos autónoma o bien porque la administración de fincas da por hecho que debe organizarse de esta forma.
Estos inconvenientes (la falta de constitución de una propiedad horizontal compleja y la inexistencia del doble coeficiente o cuota de participación general y particular) conllevan una serie de disfunciones que castigan especialmente a los locales, pues no es extraño que éstos se vean convocados a más de una Junta del mismo edificio, se les impute gastos o contribuciones por más de una Junta y todo ello con base a métodos tan curiosos y poco rigurosos como aplicar una regla de tres en los coeficientes del edificio o, simplemente, determinar la ocupación de los locales observando la verticalidad del edificio (esto es, si el local ocupa más de una escalera según una división imaginaria que va desde la azotea hasta la planta baja, llegando incluso a elaborar esperpénticos informes técnicos que prescinden de lo regulado en la escritura en división en propiedad horizontal).
Estas soluciones anómalas son calificadas como inadmisibles y a eso se dedica especialmente la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17 de septiembre de 2018, que ha obtenido este despacho en procedimiento de impugnación de Junta.
La mencionada Sentencia declara nulos los acuerdos adoptados por una Junta de Propietarios convocada para una única escalera de vecinos que prescinde del resto del edificio y que pretende imputar a los locales unos gastos o contribuciones que se han determinado alterando (por una incoherente regla de tres) los coeficientes de dichas entidades a fin de ajustar el valor global a una de las escaleras.
La Ley 5/2006 de 10 de mayo, del Libro V del Codigo Civil Catalan, relativo a los derechos reales, regula en su artículo 553.50 la Constitución de la Propiedad Horizontal Compleja, regulación que fue objeto de una acertada modificación por la Ley 5/2015 de 13 de mayo.
La constitución de la propiedad horizontal compleja en la actualidad requiere escritura pública, dentro de ella una descripción completa del conjunto inmobiliario y de cada uno de los elementos privativos, viales, zonas comunes y servicios del complejo, y se requiere (como no podía ser de otra forma) el establecimiento de una cuota de participación, una general y otra particular, para cada uno de los departamentos, que permitirá según lo acordado repercutir los gastos y contribuciones necesarios para el funcionamiento de todo el conjunto y de cada subcomunidad en particular.
Los acuerdos adoptados por Juntas de propietarios de escaleras que se integran en edificios con diversos portales y que no se han constituido formalmente en propiedad horizontal compleja son nulos, según declara la Sentencia de la Audiencia Provincial, llegando a calificar estas subcomunidades de inexistentes, al igual que el complejo al que pretendidamente se adhiere, pues no puede exisitir aquello que no se ha constituido formalmente, debiendo por ello organizarse como una Propiedad Horizontal Simple.
La Sentencia, de la que es ponente el magistrado don Juan Sebastián Martín Fernández, revoca una Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Gavà, y expresa en sus fundamentos lo siguiente:
“En el acuerdo de 11 de junio de 2014 no consta ni la descripción de elementos ni atribución de cuotas. Tampoco consta escritura pública ni, claro está, inscripción en el Registro de la Propiedad. Por ello, al no haberse cumplido con los formalismos exigidos por el art.553 – 50 mencionado no puede hablarse de constitución de comunidad en régimen de propiedad horizontal compleja. Lo que sigue rigiendo es lo establecido por la escritura pública de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal, de 20 de septiembre de 1972, rectificada por otra de 2 de mayo de 1974; la cual describía todos los elementos privativos y comunes de ambas escaleras NUM000 y NUM001 , así como los locales de la parte demandante, estableciendo también sus cuotas. Consecuentemente, dado que en la junta impugnada se establecen unas cuotas de participación diferentes y mayores a las que se establecían en dichas escrituras -de manera que la cuota total de los locales del Sr. Juan Ramón , del 38,305% que figuran en el título pasan a ser del 49,10%; y los de la Sra. Susana , del 4,042% pasan a ser de 5,12%-, el acuerdo es nulo, por ser contrario a la ley y al título constitutivo -tal como prevé el art.553-31 del Codi Civil de Catalunya-. Todo lo decidido en dicha junta, en la medida en que se convoca como junta de una comunidad inexistente, es nulo.”
La actual regulación de impugnación de acuerdos, llevada a cabo a través de la Ley 5/2015 de 13 de mayo, complica, si cabe, el panorama de facto de estas propiedades horizontales complejas no constituidas formalmente, pues el artículo 553.31 exige que para ejercer la impugnación de acuerdos es preciso estar al corriente del pago o consignar el importe determinado por la Junta de Propietarios. Esto conlleva en la práctica que una única (o varias) escaleras o portales espontáneos integrados en un complejo inmobiliario no constituido formalmente decidan por su cuenta y riesgo cuánto dinero y qué locales lo adeudan, obligando a sus propietarios injustamente a consignar importantes cantidades para obtener la nulidad de los acuerdos.
Si bien la norma está pensada para impedir la picaresca de los propietarios morosos, acaban pagando justos por pecadores cuando se trata de aplicar justicia.
Martínez & Jurado Advocats (Manuel Martínez Mínguez. Abogado)