Regulación del contrato de alquiler

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A fecha 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el RD 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que se ha caracterizado por la ampliación de plazos legales en los contratos de arrendamiento y la introducción en el procedimiento de desahucio de mecanismos de garantías que sirven para responder ante la grave situación que viven los hogares más vulnerables. En este sentido, se introducen modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, entre las cuales cabe destacar la extensión de los plazos de prórroga  de los contratos de arrendamiento de vivienda, que en el caso de prórroga obligatoria se establece en cinco años, salvo que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años; así como la extensión del plazo de prórroga tácita, en la que a fin de dotar al arrendatario de mayor estabilidad, deja de estar en vigor la prórroga anual establecida en 2013, y se aplica una prórroga tácita de 3 años.

Cabe mencionar asimismo la modificación de la regulación de la fianza, que si bien las mensualidades de renta exigidas son las mismas, el plazo para su actualización sí se amplía de tres años a cinco,  o siete en caso de que el arrendador fuese persona jurídica. Limita también el valor de la garantía adicional que las partes pueden pactar, y que en ningún caso podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Como modificación importante en dicha ley, también merece la pena indicar la imputación de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador cuando el mismo sea persona jurídica.

Finalmente, este Real Decreto modifica la Ley de Propiedad Horizontal estatal y la Ley de Enjuiciamiento Civil. En relación a la primera, cabe destacar el incremento al 10% de la cuantía del fondo de reserva, así como la posibilidad de que dichos recursos se destinen a la realización de obras obligatorias de accesibilidad, así como la necesidad de obtener mayoría cualificada, y no unanimidad, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad. Y finalmente en relación con la ley procesal se incorpora un plazo de suspensión de 1 mes, aumentado a 2 meses cuando el demandante sea persona jurídica, en los procedimientos de desahucio cuando exista situación de vulnerabilidad del demandado. Esta ampliación puede perjudicar los tiempos de resolución del procedimiento de desahucio, agravando a veces de forma innecesaria su tiempo de tramitación, sobre todo cuando el objeto de la suspensión se realiza con fines claramente dilatorios.

Martínez & Jurado Advocats (Montserrat C. Jurado Millán. Abogada)